Eine Insolvenz bringt viele finanzielle Unsicherheiten mit sich. Besonders häufig stellt sich die Frage, was mit einem bestehenden Mietvertrag passiert. Darf der Vermieter kündigen? Wer muss die Miete weiterhin bezahlen? Und was geschieht mit der Mietkaution?
Grundsätzlich gilt: Eine Insolvenz führt nicht automatisch zur Beendigung eines Mietverhältnisses. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben bestimmte Rechte und Pflichten, die in der Insolvenzordnung (InsO) geregelt sind.
Nach § 108 InsO bleiben bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich auch nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bestehen.
Das bedeutet:
Dabei gelten unterschiedliche Regelungen für private Wohnungen und gewerblich genutzte Immobilien.
Darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Nach § 112 InsO darf der Vermieter nach einem Insolvenzantrag grundsätzlich nicht allein wegen der Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse oder wegen Mietrückständen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag kündigen.
Wichtig: Entstehen nach dem Insolvenzantrag neue Mietrückstände, kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin kündigen, beispielsweise bei erheblichen Zahlungsrückständen.
Wer bezahlt die Miete während der Insolvenz?
Auch während einer Privatinsolvenz müssen Mieter ihre monatliche Miete grundsätzlich weiterhin bezahlen. Die Mietzahlungen erfolgen normalerweise aus dem pfändungsfreien Einkommen. Der Insolvenzverwalter übernimmt nicht automatisch die laufenden Mietzahlungen.
Deshalb ist es wichtig, die Miete auch während des Insolvenzverfahrens vollständig und pünktlich zu bezahlen.
Welche Rolle spielt der Insolvenzverwalter?
Der Insolvenzverwalter verwaltet das pfändbare Vermögen der insolventen Person.
Bei einer selbst genutzten Wohnung darf er das Mietverhältnis nicht nach dem insolvenzrechtlichen Sonderkündigungsrecht beenden. Stattdessen kann er eine sogenannte Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgeben.
Das bedeutet:
Die Enthaftungserklärung beendet somit nicht den Mietvertrag, sondern begrenzt die Haftung der Insolvenzmasse.
Was passiert mit der Mietkaution?
Eine bereits hinterlegte Mietkaution bleibt während des bestehenden Mietverhältnisses grundsätzlich beim Vermieter. Bei einem späteren Auszug kommt es unter anderem darauf an, ob der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung abgegeben hat.
Liegt eine solche Erklärung vor, steht ein möglicher Rückzahlungsanspruch bezüglich einer gesetzlich zulässigen Mietkaution grundsätzlich dem Mieter zu. Der Vermieter darf jedoch berechtigte Forderungen mit der Kaution verrechnen.
Für gewerblich genutzte Immobilien, beispielsweise Geschäftsräume, Büros oder Lagerflächen, gelten teilweise andere Regelungen.
Kann ein gewerblicher Mietvertrag gekündigt werden?
Auch bei gewerblichen Mietverhältnissen führt eine Insolvenz nicht automatisch zur Kündigung. Allerdings besitzt der Insolvenzverwalter nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO ein besonderes Kündigungsrecht. Er kann einen gewerblichen Mietvertrag grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, selbst wenn ursprünglich eine längere Vertragslaufzeit vereinbart wurde. Eine kürzere maßgebliche Kündigungsfrist bleibt möglich.
Was passiert mit offenen Mietforderungen?
Bei Mietrückständen wird unterschieden, wann die Forderungen entstanden sind:
Eine vorzeitige Kündigung durch den Insolvenzverwalter kann für Vermieter finanzielle Nachteile verursachen, insbesondere wenn sich nicht schnell ein neuer Mieter finden lässt.
Auch Vermieter können von einer Insolvenz betroffen sein.
Grundsätzlich bleibt der bestehende Mietvertrag nach § 108 InsO weiterhin gültig.
Das bedeutet:
Wird die Immobilie im Insolvenzverfahren verkauft, kann der neue Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen besondere Kündigungsrechte haben. Bei Wohnraummietverhältnissen gelten dabei weiterhin die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften.
Um rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:
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Mo., 26 Okt 2026
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