Contractele de închiriere în caz de insolvență în Germania

---

O insolvență aduce cu sine numeroase incertitudini financiare. Se pune adesea întrebarea ce se întâmplă cu un contract de închiriere existent. Poate proprietarul să rezilieze contractul? Cine trebuie să continue să plătească chiria? Și ce se întâmplă cu garanția de închiriere?

În principiu, se aplică următoarea regulă: O insolvență nu duce automat la încetarea unui contract de închiriere. Atât chiriașul, cât și proprietarul au anumite drepturi și obligații, reglementate de Codul insolvenței (InsO).

Ce se întâmplă cu contractul de închiriere în caz de insolvență?

Conform § 108 InsO, contractele de închiriere existente rămân, în principiu, în vigoare chiar și după deschiderea unei proceduri de insolvență.

Aceasta înseamnă:

• Contractul de închiriere rămâne, în principiu, valabil.
• Insolvabilitatea în sine nu constituie un motiv valabil de reziliere.
• Chiria convenită trebuie plătită în continuare.
• Pentru reziliere, trebuie îndeplinite condițiile legale.

În acest context, se aplică reglementări diferite pentru locuințele private și pentru imobilele cu destinație comercială.

1. Contractele de închiriere în cazul unei insolvențe private

Poate proprietarul să rezilieze contractul de închiriere?

Conform § 112 din InsO, după depunerea cererii de insolvență, proprietarul nu poate, în principiu, să rezilieze contractul doar pe motivul deteriorării situației financiare sau al restanțelor la chirie din perioada anterioară depunerii cererii de insolvență.

Important: Dacă după depunerea cererii de insolvență apar noi restanțe la chirie, proprietarul poate rezilia contractul în continuare, cu respectarea condițiilor legale, de exemplu în cazul unor restanțe semnificative la plată.

Cine plătește chiria în timpul procedurii de insolvență?

Chiar și în timpul unei proceduri de insolvență personală, chiriașii trebuie, în principiu, să continue să-și plătească chiria lunară. Plățile chiriei se efectuează, de obicei, din venitul neexecutabil. Administratorul judiciar nu preia automat plățile curente ale chiriei.

De aceea, este important ca chiria să fie plătită integral și la timp chiar și pe durata procedurii de insolvență.

Ce rol joacă administratorul judiciar?

Administratorul judiciar administrează patrimoniul supus popririi al persoanei aflate în insolvență.

În cazul unei locuințe utilizate în scop propriu, acesta nu poate rezilia contractul de închiriere în temeiul dreptului special de reziliere prevăzut de legislația privind insolvența. În schimb, poate emite o așa-numită declarație de exonerare de răspundere conform § 109 alin. 1 teza 2 din InsO.

Aceasta înseamnă:

• Contractul de închiriere rămâne în vigoare.
• Locatarul poate continua să locuiască în locuință.
• După expirarea termenului legal, creanțele de chirie care devin exigibile ulterior nu mai pot fi revendicate față de masa falimentară.
• Locatarul rămâne responsabil personal pentru aceste plăți de chirie.

Declarația de exonerare de răspundere nu pune astfel capăt contractului de închiriere, ci limitează răspunderea masei falimentare.

Ce se întâmplă cu garanția de închiriere?

O garanție de închiriere deja depusă rămâne, în principiu, la proprietar pe durata contractului de închiriere. În cazul unei mutări ulterioare, depinde, printre altele, dacă administratorul judiciar a depus o declarație de exonerare de răspundere.

În cazul existenței unei astfel de declarații, chiriașul are, în principiu, dreptul la o eventuală rambursare a garanției de chirie permise de lege. Cu toate acestea, proprietarul poate compensa creanțele justificate cu garanția.

2. Contractele de închiriere comercială în caz de insolvență

Pentru imobilele utilizate în scop comercial, de exemplu spații comerciale, birouri sau spații de depozitare, se aplică, în parte, alte reglementări.

Poate fi reziliat un contract de închiriere comercială?

Chiar și în cazul contractelor de închiriere comerciale, o insolvență nu duce automat la reziliere. Cu toate acestea, administratorul judiciar dispune, conform § 109 alin. 1 teza 1 din InsO, de un drept special de reziliere.

În principiu, acesta poate rezilia un contract de închiriere comercială cu un preaviz de trei luni până la sfârșitul lunii, chiar dacă inițial s-a convenit o durată mai lungă a contractului. Este posibilă și stabilirea unui termen de preaviz mai scurt.

Ce se întâmplă cu creanțele de chirie restante?

În cazul restanțelor la chirie, se face distincție în funcție de momentul în care au luat naștere creanțele:

• Înainte de deschiderea procedurii de insolvență: Creanțele de chirie neachitate pot fi, în principiu, declarate ca creanțe de insolvență.
• După deschiderea procedurii de insolvență: Creanțele de chirie curente sunt, în principiu, datorii ale masei falimentare, atâta timp cât raportul de închiriere continuă să existe cu efect asupra masei falimentare.

O reziliere anticipată de către administratorul judiciar poate cauza dezavantaje financiare proprietarului, în special dacă nu se găsește rapid un nou chiriaș.

3. Ce se întâmplă dacă proprietarul intră în insolvență?

Și proprietarii pot fi afectați de o insolvență.

În principiu, contractul de închiriere existent rămâne valabil în conformitate cu § 108 din InsO.

Aceasta înseamnă:

• Locatarii pot, în principiu, să continue să utilizeze spațiile închiriate.
• Chiria convenită trebuie să fie plătită în continuare.
• Insolvabilitatea proprietarului nu duce, în sine, la încetarea contractului de închiriere.

Dacă imobilul este vândut în cadrul procedurii de insolvență, noul proprietar poate avea, în anumite condiții, drepturi speciale de reziliere. În cazul contractelor de închiriere a locuințelor, prevederile legale privind protecția împotriva rezilierii rămân în vigoare.

4. Ce trebuie să aibă în vedere chiriașii și proprietarii în cazul unei insolvențe?

Pentru a evita dificultățile juridice și financiare, ar trebui luate în considerare următoarele aspecte:

• Asigurarea plății chiriei: Chiar și în timpul unei proceduri de insolvență, obligațiile curente de plată a chiriei trebuie respectate.
• Păstrarea documentelor: Contractele de închiriere, dovezile de plată și corespondența administratorului judiciar ar trebui păstrate cu grijă.
• Verificarea restanțelor la chirie: Este deosebit de important să se stabilească momentul în care au apărut creanțele restante.
• Clarificarea garanției de chirie: Efectele unei insolvențe asupra garanției depind de fiecare caz în parte.
• Solicitarea de asistență din timp: În caz de neclarități, un serviciu de consiliere pentru debitori sau o consultanță juridică specializată vă pot ajuta.

Vă oferim sprijin

Biroul nostru de servicii și interpretariat oferă sprijin clienților români în ceea ce privește întrebările legate de contractele de închiriere și procedurile de insolvență din Germania.

Vă ajutăm să înțelegeți corespondența oficială și juridică, să completați formularele, precum și să comunicați cu proprietarii, administratorii judiciari și autoritățile competente.

---